Загородная недвижимость: общие тенденции. Север Ленобласти. Февраль

В январе на рынке наблюдалась нетипичная для этого месяца активность. А в начале февраля на рынок стали возвращаться временно снятые с продажи объекты. Отмечаются и случаи повышения цен по наиболее ликвидным вариантам – по сравнению со стоимостью аналогичных объектов в сентябре 2009 года и по отношению к другим, менее ликвидным, предложениям.

На загородном рынке рост покупательской активности наметился в октябре 2009 года, затем число интересантов опять несколько убыло. Но риэлторы считают, что зима все-таки оказалась не самым плохим временем: «зимней спячки» за городом практически не случилось. Скорее, для января была характерной тенденция реализации отложенного спроса – закрывались сделки ушедшего года, начался активный просмотр объектов потенциальными покупателями. Риэлторы надеются, что январская динамика – предвестник того, что февральские показатели и тем более – наступающая весна будут очень хорошими. В игру включается та категория покупателей, которая ждала дальнейшего падения цен – именно благодаря им сейчас и увеличивается число просмотров и реальных сделок.

А поскольку сразу после новогодних праздников был отмечен рост заявок со стороны собственников на продажу своих объектов, то можно ожидать появления на вторичном рынке новых качественных объектов. В первой половине 2009 года многие продавцы снимали свою загородную собственность с продаж, будучи неудовлетворенными уровнем цен, уровнем спроса и крупными размерами скидок. Сейчас, в связи со стабилизацией рынка, эти объекты снова появляются в листингах – кривая предложения резко пошла вверх. Причем если год назад прирост происходил в основном за счет появления в продаже большого количества пустующих земельных участков, сегодня заметную долю составляют именно дома. Во Всеволожском районе количество построек на продажу увеличилось более чем в полтора раза, в Выборгском – в два.

Все перечисленные факторы в сумме приводят к росту цен на востребованные категории объектов. По северным районам среднерыночный рост стоимости участков составил 10–11%, домов – 2–3%.

Конечно, подорожание идет неравномерно – прежде всего поднимаются в цене наиболее ликвидные объекты. Так, подорожали в первую очередь дома во Всеволожском районе, где средняя стоимость участков с домовладением поднялась с 350 тыс. руб. до 356 тыс. руб. за сотку, и в Выборгском районе – с 359 тыс. руб. до 369 тыс. руб. Увеличились в цене как дома, пригодные для постоянного проживания, так и объекты в садоводствах. Во Всеволожском дома на участках ИЖС поднялись в цене с 394 тыс. руб. до 422 тыс. руб., в садоводствах – с 283 тыс. руб. до 314 тыс. руб. Аналогичная картина в Выборгском районе: зимние дома стали дороже на 2,5% (357 тыс. руб. – в декабре, 366 тыс. руб. – в январе), дачи – почти на 4% (300 тыс. руб. – в декабре, 315 тыс. руб. – в январе). В Приозерском районе стоимость зимних домов увеличилась с 251 тыс. руб. до 261 тыс. руб. за сотку домовладения, а вот в садоводствах – стали дешевле: в январе их стоимость опустилась на 4%, с 286 тыс. руб. до 271 тыс. руб. за сотку.

Земля также поднимается в цене. В декабре средняя стоимость участка ИЖС во Всеволожском районе составляла 308 тыс. руб. за сотку, в январе – уже 312 тыс. руб.; в Выборгском районе 178 тыс. руб. цена была в декабре и 204 тыс. руб. – в январе; в Приозерском – 100 тыс. руб. в декабре и 117 тыс. руб. в январе. Садоводства дорожают тоже, но здесь в разных районах динамика различается. Во Всеволожском районе стоимость сотки пустого дачного участка поднялась на 8%, в Выборгском – на 1%, в Приозерском – снизилась на 7%.

Коттеджное строительство в северных районах ведется достаточно активно, особенно много новых проектов заявлено во Всеволожском районе. Так, в большинстве успешно проданных коттеджных комплексов недалеко от городской черты начаты новые очереди – компания «Константа» объявила о проектировании пятой и шестой очередей поселка Новое Минулово (пос. Щеглово). Вторая очередь малоэтажного комплекса «Заневка» строится в одноименном поселке, идут подготовительные инженерные работы в комплексе «Альпино» (пос. Воейково). Это – осенние проекты, а список участников наверняка пополнится весной.

Средняя стоимость земельных участков с подрядом в поселках для постоянного проживания значительно разнится. Так, во Всеволожском районе сотка в среднем стоит около 422 тыс. руб., но верхняя ценовая планка – более 800 тыс. руб. за сотку. В Выборгском – средняя стоимость сотки земли с подрядом составляет 450 тыс. руб., максимальная – более 850 тыс. руб. Эксперты предсказывают, что уже в марте можно ожидать подорожания на 5–10%. И прежде всего это коснется домов в высокой степени готовности.

Северные районы начнут повышение цен первыми, поскольку по части коттеджной застройки они опережают другие областные территории. Да и их востребованность у покупателей всегда была выше.

Алла Зайцева, заместитель генерального директора Общества землепользователей «Прогаль»:

– Вторичный рынок загородной недвижимости почувствовал приход весны уже в феврале. Предложение домов сократилось к 1 февраля на 15%, участков – на 30%. Нельзя с полной уверенностью сказать, что сокращение предложения произошло только из-за увеличения количества покупок, некоторые объекты снимаются с продажи из-за решения собственников воспользоваться ими в течение следующего дачного сезона. Но, так или иначе, февральское предложение домов и участков соответствует уровню марта прошлого года.

Общий анализ вариантов предложения показывает, что каждый третий участок, выставленный на продажу за 500 тыс. – 1,25 млн руб., находится во Всеволожском районе. Более 10% таких объектов предлагает Выборгский район. Однако в целом Всеволожский лидирует в самом дорогом диапазоне цен – в предложении от 2,5 млн руб. за участок 50% объектов приходится на этот район области. Максимальная стоимость участков в предложении во Всеволожском районе – 700 тыс. руб. за сотку.

Самое многочисленное предложение загородных домов в северных районах сосредоточилось в интервале 2,5–7,5 млн руб. Во Всеволожском и Выборгском районах более 40% домов оценены продавцами в указанных пределах. Средневзвешенная цена объекта во Всеволожском районе – 3,5 млн руб., в Выборгском – 3,7 млн руб. Максимальные показатели в феврале – 125 млн руб. за объект для Всеволожского и 75 млн руб. для Выборгского района. Значительным предложением домов чуть дешевле – в диапазоне 1,5–2,5 млн руб. – обладает только Приозерский район, здесь таких вариантов чуть более трети. Средняя цена объекта – 2,2 млн руб. Самое дорогое предложение – 13,4 млн руб.

Екатерина Голубева

Дата публикации: 14:37 12 марта 2010

Источник: bpn.ru