Валерий Шумилин: до лучших времен еще надо дожить

В уходящем году на рынке загородной недвижимости балом правили участки без обязательного подряда на строительство - на них пришелся самый большой спрос и предложение. Девелоперы объясняют такую популярность просто – это «продукт» по приемлемым ценам при минимальных издержках.

Так ли все «легко и просто» с участками без подряда? Каких подводных камней стоит опасаться покупателям таких объектов? Что вообще изменилось за кризисный год на рынке загородной недвижимости? На эти и другие вопросы КДО daily отвечает Валерий Шумилин, президент группы компаний «Партнеры Земли»

КДО daily: Прошел год с начала кризиса. Что изменилось на рынке? Что хотят сегодня покупатели? Как меняют свою работу риэлторы и девелоперы коттеджных поселков?

Валерий Шумилин: Как и во все времена, покупатели хотят приобрести товар максимального качества по минимальной цене. Применительно конкретно к региональным рынкам участков без подряда этот тренд я бы сформулировал так: покупателей интересует земля в районах с хорошей экологией и расположенных как можно ближе к крупным городам.

При этом неправильно было бы говорить, что их интересует самая дешевая земля – скорее они готовы заплатить больше, но приобрести действительно хороший с точки зрения географического положения участок, где есть реальные перспективы подключения инженерных коммуникаций и строительства социальной инфраструктуры. Покупательские ожидания направлены на организацию загородного образа жизни, при котором есть все условия как для работы, так и для отдыха.

Что же касается девелоперов, то они стараются создать предложение по приемлемым ценам при минимальных издержках. Поэтому сегодня так активно и развивается рынок участков без подряда.

КДО daily: Раз уж речь зашла о покупательских ожиданиях... Думается, что многие потенциальные покупатели загородной недвижимости очень хотели бы жить в настоящем «пригороде», построенном по американскому образу и подобию, однако ничего «приличного» до сих пор в Подмосковье так и не появилось. Почему девелоперы не приступают к реализации подобных масштабных проектов? Причина в нехватке финансирования? Либо же дело в том, что им не хочется тратить деньги на создание соответствующей инфраструктуры — проще и быстрее продать дома, не ломая голову над вопросом дальнейшей эксплуатации?

Валерий Шумилин: Основные проблемы девелоперов поселков без подряда – вопросы строительства инженерных коммуникаций и дорог, а также поиск финансовых средств на реализацию проекта в целом: организацию отдела продаж, строительство социальной инфраструктуры и т.п. Тем, в какой степени удается решить эти вопросы, и определяется качество будущего проекта. Как правило, многие поселки недотягивают по тем или иным параметрам именно из-за того, что девелоперу не удается найти нужное количество денежных средств на все статьи расходов или не удается вовремя провести все согласования с местными органами власти.

Однако попытки создать малоэтажные жилые районы, похожие на европейские и американские, все же есть. Например, по концепциям наших проектов как раз и предполагаются малоэтажные поселки вблизи крупных городов, которые с одной стороны благоприятны с точки зрения экологии, с другой – удобны с точки зрения транспортной доступности. Не исключено, что это как раз будут одни из первых проектов, наиболее похожие на проекты западных стран.

КДО daily: Хорошо, это будущее, вернемся к настоящему. Почему именно в этом году на рынке появилось столь значительное предложение поселков эконом-класса с продажей земельных участков без подряда? Ведь, на первый взгляд, это выглядит нелогичным - придерживать большие землеотводы на пике цен, чтобы затем начать их распродавать во время падения. Что вынудило лендлордов пойти на эти меры?

Валерий Шумилин: Бурное развитие рынка поселков без подряда во многом обязано кризису. В кризис в первую очередь пользовались спросом самые дешевые предложения. Поэтому девелоперы, понимая это, выводили на продажу свои объекты в формате участков без подряда вместо того, чтоб начинать проекты строительства коттеджных поселков.

Почему начали выводить именно в кризис, когда стали падать цены? До кризиса у многих было ощущение, что рост цен на любую недвижимость если не бесконечен, то хотя бы скорого снижения цен не предвидится. Поэтому с реализацией проектов многие не очень торопились: думали, что лучше как можно более тщательно подготовиться, а доход никуда не уйдет. Но кризис, а вместе с ним и снижение цен на землю, все-таки пришел. И девелоперам пришлось принимать решение в новых условиях. Причем, какой будет динамика цен в ближайшей перспективе, будут ли они расти и насколько – сказать не может никто. Поэтому многие девелоперы задумываются о том, чтоб обеспечить некий доход сейчас. Возможно, тем самым они предпочли синицу в руках вместо журавля в небе, но будет ли журавль, и когда он будет – пока не ясно.

КДО daily: На первые роли в сфере объемов продаж каждый год выходят направления с наилучшей транспортной доступностью (так было с Новорижским шоссе), в этом году вполне прогнозируем и, можно считать, уже начавшийся взлет спроса на Киевское и Симферопольское направления.

Кто следующий? Ярославское шоссе, ремонт которого будет закончен в 2010 году? Либо этот посыл неверен, и дело в меняющейся моде или совершенно в другом?

Валерий Шумилин: Посыл абсолютно верен. Возможности использования того или иного земельного участка во многом определяются возможностями добраться до него. Поэтому логично предположить, что в первую очередь будут развиваться территории вдоль трасс, которые наиболее удобны с точки зрения транспортной доступности. Это правило действует как для Подмосковья, так и для регионов.

КДО daily: Что будет в ближайшие годы с сектором бизнес-класса и огромным объемом начатых и недостроенных коттеджных поселков со средней стоимостью дома в $1-1,5 млн? демпинг? либо ожидание лучших «жирных» времен?

Валерий Шумилин: В регионах предложений по таким ценам нет. Самые дорогие дома стоят вдвое-втрое дешевле. Поселки с домами по таким ценам сосредоточены в Московской области, в основном в зоне в пределах 25 км от МКАД. Вряд ли в ближайшее время можно ожидать высокого спроса на такие участки. Поэтому коррекция цен на них неизбежна. Некоторые девелоперы, конечно, могут ожидать лучших времен. Однако, как говорится, до них еще дожить надо. А для того, чтобы дожить также нужны определенные финансовые ресурсы.

Элина Плахтина

Дата публикации: 16:16 24 декабря 2009

Источник: bpn.ru