Терминалы ждут перемен

В последние годы предложение на рынке складской недвижимости стремительно росло. Даже в начале 2009 г. в Москве и Московской области было заявлено к строительству около 2 млн кв. м терминалов, в регионах — 3 млн кв. м. Итоги, судя по прогнозам, будут куда скромнее. Объемы ввода новых объектов, скорее всего, снизятся в 3,5 и в четыре раза соответственно.

Без малого за год произошло и заметное падение спроса. Если в прошлом году средняя площадь, востребованная арендаторами, составляла 7 тыс. кв. м, то в этом году их интересуют помещения в 3 тыс. кв. м, отмечает Роман Бурцев, партнер компании Knight Frank. В регионах это соотношение еще более впечатляет — 7 к 1,5 тыс. кв. м.

Как говорит Олег Мамаев, исполнительный директор компании PNK Group, арендатор стал более разборчивым. Сегодня клиенты предпочитают качественный продукт, надлежаще документально оформленный и готовый к эксплуатации.

Кроме того, девелоперы, имеющие обязательства перед банком, идут на всевозможные уступки, в результате арендаторы могут снять складские площади по низкой цене. Однако исполнительный директор компании MLP Алла Соловьева советует учесть, что в случае изменения конъюнктуры девелопер имеет право заключить новый, более выгодный для себя контракт, и необязательно с нынешним арендатором. А если ситуация не улучшится, то собственник может обанкротиться, и тогда арендатор вновь останется ни с чем.

Под заказчика

Возможно, в условиях кризиса как-то изменится и формат складской недвижимости. Но наименьшую трансформацию, как считает большинство участников рынка, будут претерпевать объекты класса А. Несмотря на высокие арендные ставки, на них всегда будет спрос. Даже такая деталь, как высота потолков, играет большую роль для арендатора. Склады самого дорогого сегмента отвечают не только этому, но и всем остальным требованиям клиентов.

Владислав Рябов, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International, сомневается в том, что после кризиса будет меняться формат складов, так как наиболее распространенная концепция, существующая сегодня, максимально универсальна: высота, шаг колонн, нагрузка на пол и пр. «Девелоперы, скорее всего, будут более внимательно относиться к глубине склада, что позволит делать меньшую нарезку площадей для аренды, — считает эксперт. — Но этот параметр тесно связан с конфигурацией участка и себестоимостью строительства. Определенно будет меньше масштабных проектов (площадью больше 100 тыс. кв. м), особенно это касается регионов России».

Основным направлением развития складской недвижимости, по мнению Сергея Лобанова, директора компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», будет снижение объемов строительства спекулятивных складов и увеличение количества объектов build-to-suit. По словам эксперта, в России до кризиса строительство терминалов под заказчика было развито слабо. Все предыдущие годы подъема девелоперы стремились получить максимальный доход, поэтому строили склады, подходящие большинству потенциальных арендаторов по параметрам.

В условиях, когда снижен спрос и часть площадей пустует, проекты build-to-suit, как считает С. Лобанов, для девелоперов становятся интересными. Несмотря на то что строительство под конкретного заказчика — процесс трудоемкий, в конечном итоге он оказывается выгодным для обеих сторон. «Собственники в таком случае не переживают по поводу поиска арендаторов, простоя склада, востребованности проекта на рынке, получают заранее оговоренное вознаграждение, — говорит эксперт. — Клиент же может рассчитывать на все специфические, технические и планировочные характеристики. Особенно это важно при строительстве, например, холодильных или фармацевтических складов».

Спрос на качество

Совершенно непривлекательными для девелопмента становятся склады низкого класса. Как объясняет В. Рябов, экономия при строительстве может быть незначительной, а по отношению к конкурирующим проектам более высокого качества такой объект будет проигрывать. По его словам, можно сэкономить на системах пожаротушения, количестве и качестве ворот, ширине пролетов, но все это может негативно сказаться на сдаче подобного объекта в аренду. «Проще реконструировать бывшие производственные площади и сдавать их по более низким ставкам», — считает эксперт.

Похожего мнения придерживаются и другие участники рынка. «Строить склад класса С экономически нецелесообразно, разница в себестоимости строительства между классами В и С невелика, а арендные ставки и, следовательно, потенциальный доход, разнятся, — поясняет С. Лобанов. — Поэтому при прочих равных условиях предпочтение будет отдано строительству качественных площадей».

Насколько вообще сегодня выгодно возводить новые объекты? В этом вопросе мнения участников рынка расходятся. Финансовый кризис заставил многих девелоперов изменить свои планы. У большинства из них сейчас нет собственных средств для первоначальных вложений, а интерес со стороны инвестиционных фондов к новым проектам коммерческой недвижимости снизился. В результате их пришлось заморозить до лучших времен.

А. Соловьева считает, что в ближайшее время возводить новые объекты не будут. По ее словам, рассчитать спрос и арендную ставку в данный момент невозможно, а без этого девелопер к строительству не приступит.

Более оптимистичную точку зрения высказывает О. Мамаев. По его словам, предложение, которое сейчас существует на рыке, не всегда качественное, поэтому есть смысл построить новые объекты, которые будут лучше, чтобы в тот момент, когда на рынок придет новый потребитель, не оказаться за бортом. Рынок не стоит на месте, и если сегодня нет спроса, то он будет завтра.

Советы в кризис

Изначально доставку, обработку и хранение товаров компании осуществляли самостоятельно. С экономическим ростом появилась возможность привлечь для этого логистов, которые стали арендовать складские площади, в том числе и на перспективу, чтобы быть готовыми к дальнейшему росту спроса на свои услуги. С наступлением кризиса все изменилось. Компании начали снижать издержки и экономить, в результате некоторые стали отказываться от услуг логистов.

Сейчас основные арендаторы складов уже не логисты, а дистрибьюторы и торговые сети. Произошло это еще и потому, рассказывает В. Рябов, что логистические операторы стали осторожнее подходить к определению объемов арендуемых площадей. «Если раньше они были готовы арендовать новые площади без контракта с потенциальными клиентами, то сейчас не совершается ни одна сделка без существенных гарантий со стороны клиентов, — говорит эксперт. — Почти у каждого логистического оператора, представляющего складские услуги, есть свободные площади, у некоторых даже больше 50%. Это связано с тем, что многие компании сократили объемы продаж… В следующем году ситуация, скорее всего, будет улучшаться».

Что касается спроса со стороны ритейла, то, по словам С. Лобанова, он не снижался столь значительно. «Однако следует отметить, что оборот розничной торговли стал уменьшаться только в последние несколько месяцев, а значит, и снижение спроса со стороны этих компаний также возможно», — поясняет эксперт.

При всем этом участники рынка недвижимости считают, что и в кризис можно успешно работать. Для этого О. Мамаев советует избегать неверных шагов. К примеру, не оформлять договоры на длительный срок, которые могут впоследствии обанкротить компанию, ни в коем случае не формировать портфель из неудачных, убыточных контрактов. Не стоит также оформлять сделку в долларовом эквиваленте, если финансирование идет в рублях, и наоборот.

По словам А. Соловьевой, сейчас удачное время для того, чтобы не спеша согласовывать новые проекты, покупать земельные участки по низким ценам, а через два года как раз придет время выводить новые объекты на рынок.

Яна Володина

Дата публикации: 13:38 18 декабря 2009

Источник: bpn.ru