Земли слишком много

Рынок крупных земельных участков в Ленинградской области за год потерял до 80% покупателей. Но девелоперы со средствами пополняют свой земельный банк именно сейчас, на «низком» рынке. Выбор вариантов впечатляет.

Оптовый земельный рынок области за год потерял больше половины спекулятивных покупателей – тех, кто вкладывал в землю деньги в расчете на дальнейшую перепродажу. Паузу взяли также девелоперы и другие инвесторы. В результате цены на земельные массивы весной 2009 года снизились вдвое и замерли на этом уровне.

Как это было

Рынок крупных земельных участков в последние три-четыре года переживал свой расцвет – рос буквально на глазах. По объему вложенных средств он, конечно, отставал от городского рынка, но зато процент доходности был чрезвычайно высок. Если частный инвестор смог разобраться во всех хитростях при операциях с землей, а также сумел свести дружбу с администрацией района, то с 2004 по 2006 год на оптовой покупке и перепродаже земли можно было заработать до 300% годовых.

В первую очередь речь шла, разумеется, о скупке паев в сельхозпредприятиях с их дальнейшим переводом в другую категорию и перепродаже. Но даже и просто придержав ликвидный участок, можно было неплохо заработать: в период 2005–2006 годов цены на некоторых направлениях увеличивались за год вдвое. Если в конце 2004-го в Курортном районе стоимость сотки с возможностью подвода света и воды достигала $2–4 тыс., то в 2006 году средняя цена предложения составляла $10 тыс. за сотку. Во Всеволожском районе цифры выросли за два года с $500–700 до $2–3 тыс. за сотку. В течение 2007 года волна докатилась до Выборгского и Приозерского районов: найти варианты дешевле $2 тыс. за сотку стало проблематично.

Конечно, риски на земельном рынке всегда были достаточно высоки – для того чтобы оформить участок из паевой собственности, нужно было иметь знакомства в администрации и хорошо знать юридическую часть сопровождения сделок. Рост цен на «большую землю» несколько замедлился в середине 2007-го. А осенью прошлого года рынок встал – с наступлением кризиса земля просто перестала продаваться.

Сейчас можно сказать, что из всех сегментов недвижимости кризис ликвидности наиболее серьезным образом повлиял именно на оптовый земельный рынок: цены предложения сегодня на 40–50% ниже прошлогодних. А в некоторых случаях покупателю удается «выбить» и еще 10–15%. То есть нередко земля уходит по цене, равной всего лишь 30% от прошлогодней.

Конечно, стоимость зависит от статуса земли и состояния документов. «В управлении «Евросиб-Девелопмент» находится около 3 тыс. га, из них 400 га подготовлены для продажи оптовым покупателям. Это – массивы площадью от 2 до 70 га, стоимость за сотку – 15–20 тыс. руб., – рассказывает Марина Агеева, директор по развитию ЗАО «Евросиб-Девелопмент». – Снижать цены наша компания не планирует, так как почти все участки включены в границы населенных пунктов (градостроительные документы на утверждении)».

Для наделов сельхозназначения минимальная цифра составляет 5–10 тыс. руб. за сотку. «Средняя цена продаж – 20–30 тыс. руб., – делится расчетами заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. – Сейчас даже в популярном и близком к городу Всеволожском районе цена составляет в среднем 35 тыс. руб. за сотку земли данной категории. В каких-то особенно хороших местах максимум – 50 тыс. руб.». Разумеется, больше всего подешевели участки в удаленных от города южных и восточных районах – например, дальней части Тосненского или Лужском. Здесь стоимость земельной сотки составляет $100–200 – при отсутствии реальных сделок: нет спроса.

Время выбирать землю

Рынок затоварен: в этом году предложение крупных участков постоянно росло начиная с весны. Все те, кто покупал или иным путем получал землю всего год-два назад, сейчас вынужденно приступили к распродаже своих активов по значительно сниженным ценам. Но эксперты отмечают, что к осени началось некоторое оживление – пока что лишь на наделы площадью два-три га.

«Сегодня на рынке оптовых земель предложение многократно превышает спрос, и покупатель имеет возможность выбирать наиболее удачно расположенные, инженерно обеспеченные и адекватно оцененные земли, – замечает Марина Агеева. – Девелоперы со средствами пополняют свой земельный банк именно сейчас, на «низком» рынке, оставляя реализацию проектов на купленных землях на будущее. Другой вопрос, что таких девелоперов сегодня немного. Наша компания в 2009 году приобрела участки общей площадью около 45 га, известно о покупке крупного надела в Кузьмолово компанией «ПулЭкспресс».

Ольга Трошева считает, что – несмотря на все богатство выбора – интересных вариантов не так уж много. «Больших инженерно подготовленных территорий в Ленобласти нет, – комментирует она. – Многие наделы в текущее время – продукт достаточно сомнительный по причине своего статуса (земли сельхозназначения): перевод земли из одной категории в другую в последнее время сильно осложнился».

Действительно, чтобы изменить категорию земельного участка, придется сначала включить его в состав земель поселений. Занятие это не только долгое, но и дорогое, поскольку цены на разработку генпланов и документов территориального планирования на сегодняшний день достаточно высоки: для городов с населением 30–500 тысяч человек счет идет на пару десятков миллионов рублей; планы маленьких городов и деревень можно разработать за сумму в пределах 3–10 млн.

В любом случае речь идет о долгосрочных вложениях, и на спекуляциях с землей сегодня заработать невозможно. Концепция проста – купить за половину стоимости, размежевать наделы и не спеша получать документы на участки. Или – подождать как минимум полтора-два года, пока рынок не восстановится. Главное – найти хороший участок.

Профессиональные землевладельцы придерживаются той же точки зрения, диверсифицируют бизнес и не спешат «сливать» активы за бесценок. Провести разукрупнение уже имеющихся участков, с тем чтобы продать небольшие наделы конечным покупателям, – это один из наиболее реальных способов заработать на земле, которой уже владеешь. Восстановительный период на земельном рынке займет два-три года, считают эксперты, после чего цены снова пойдут вверх. Наиболее ликвидными с точки зрения перепродажи в ближайшие годы, очевидно, будут относительно небольшие участки, от одного до десяти га, непосредственно примыкающие к автомобильным трассам, водным объектам и лесным массивам.

Земельное пополнение

Вскоре рынок пополнится еще одним участником – к земельным распродажам намеревается присоединиться правительство Ленинградской области. Правда, предложения адресованы строителям, готовым возводить жилье эконом-класса. А помогать им будет Фонд содействия развитию жилищного строительства. За последний год в области проведена существенная ревизия неэффективно используемых земель, принадлежащих разным ведомствам. Сейчас Фонд готовит к продаже 11,2 га из бывших владений Минобороны в Выборгском районе. Всего же, по словам председателя областного комитета по архитектуре и градостроительству Евгения Домрачева, в 56 городах и поселках городского типа есть около 2 200 га, пригодных для малоэтажной застройки.

Правда, чтобы начать на этих землях строительство, их необходимо подготовить – из 17 районов только в десяти активно идет работа над документами территориального планирования. И даже в тех, где ведется, в подготовке необходима помощь частных инвесторов. У такой «дружбы» есть свои плюсы – если компания активно сотрудничает с местной администрацией при разработке градостроительной документации, ее предложения по развитию принадлежащих ей территорий обычно попадают в генплан.

Девелоперы не слишком высоко оценивают перспективность этих участков. «Основная масса планируемых к изъятию земель – это невостребованные (то есть невыделенные, неоформленные) наделы», – говорит Марина Агеева. Когда их можно будет в реальности вывести на рынок – предсказать сложно.

Екатерина Голубева

Дата публикации: 12:06 02 декабря 2009

Источник: bpn.ru