Юридическая консультация. Обещанного три года ждут

Как получить право собственности на квартиру в новостройке: по договору купли-продажи или по решению суда?

Из письма читателя:

«…Я купил квартиру в новостройке. Через три месяца должна пройти госкомиссия и дом будет сдан. Компания нам предлагает оформить квартиру в собственность по суду, ссылаясь на то, что регистрация в обычном порядке займет много времени. Есть ли разница в оформлении свидетельства о собственности по решению суда и в обычном порядке (по договору купли-продажи)? Может ли это как-то повлиять на получение налогового вычета или иметь другие последствия?»

Практически половина покупателей квартир в новостройках сталкиваются с проблемой регистрации права собственности на жилплощадь. Бывает, что дом построен, сдан госкомиссии, в нем есть вода, свет, газ — в общем, жить можно. Но при этом владельцы квартир не имеют самого главного — свидетельства о праве собственности. Между тем отсутствие этого важного документа (то есть отсутствие самого факта государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) причиняет массу неудобств.

Во-первых, если квартира не зарегистрирована, нельзя прописаться в жилом помещении, а это в свою очередь делает невозможным прикрепление к поликлинике, запись в детский сад или школу и т. д.

Во-вторых, закон не допускает совершения сделок с новостройками с момента подписания передаточного акта и до момента регистрации права собственности, то есть неоформленную квартиру нельзя продать, подарить, отдать в залог и т. д.

В-третьих, многие покупатели жилья в новостройках брали кредит в банке. В залог приходилось оставлять не квартиру (ее как объекта права еще не существовало), а свое имущественное право на строящийся объект — право требования. По такому виду залога процентная ставка по кредиту была гораздо выше, чем за готовое и зарегистрированное жилье. Поэтому таким лицам выгодно как можно раньше зарегистрировать право собственности на квартиру, чтобы осуществлять выплаты по кредиту в меньшем размере.

К сожалению, в описанной ситуации находятся многие соинвесторы, которые вложили деньги в строящееся жилье. И неважно, что они проживают в новой квартире, оплачивают все расходы по ЖКУ — вопрос с регистрацией не решается годами.

Почему так происходит? Есть масса причин, но в числе основных, как правило, финансовые разногласия между администрацией, застройщиками, инвесторами, правительством Москвы и т. д. Стороны не подписывают акт о выполнении условий инвестиционного контракта, и в результате страдает гражданин-дольщик.

Если вы не согласны ждать окончания этой эпопеи, то можете подать в суд исковое заявление с требованием признать за вами право собственности на построенную квартиру. Кстати, многие застройщики сами рекомендуют дольщикам идти именно этим путем.

Итак, строительство дома закончено, объект введен в эксплуатацию, и вы хотите зарегистрировать свое право собственности на основании судебного решения.

Исковое заявление

Необходимо подготовить исковое заявление с требованием признать за вами право собственности на квартиру. Конечно, лучше всего обратиться к специалисту, который, исходя из конкретной ситуации, подготовит данный документ, подскажет, какие бумаги необходимо к нему приложить. Не стоит экономить на юристе, так как грамотное исковое заявление — залог успеха в суде. Но прежде чем подать иск, следует уплатить государственную пошлину.

Размер пошлины можно рассчитать разными способами.

Часть юристов и адвокатов, которые специализируются именно на исковых заявлениях о признании права собственности на квартиру в новостройке, рассчитывают госпошлину, руководствуясь положениями Налогового кодекса РФ, по формуле:

6,6 тыс. руб. + 0,5% x N,

где N — сумма по договору инвестирования минус 500 тыс. руб.

Например, сумма, заплаченная по договору, составляет 3,5 млн руб. От этой суммы отнимаем 500 тыс. руб., получаем 3 млн руб.

0,5% x 3 млн = 15 тыс. руб.

6,6 тыс. руб. + 15 тыс. руб. = 21,6 тыс. руб.

Но в соответствии со ст. 333.19 НК РФ при цене иска свыше 500 тыс. руб. госпошлина не может превышать 20 тыс. руб. Таким образом, 20 тыс. руб. — это и есть наш результат. Однако Налоговым кодексом предусмотрена еще одна привилегия: если цена иска превышает 1 млн руб., то от полученной суммы госпошлины отнимают 9,1 тыс. руб.

Таким образом:

20 тыс. руб. — 9,1 тыс. руб. = 10,9 тыс. руб.

Это максимальный размер госпошлины, который может быть оплачен по искам такой категории.

Если идти по другому пути, то можно обойтись меньшей суммой. Дело в том, что наш иск — это один из способов защиты гражданских прав, а значит, требование неимущественного характера (хоть и связано с дорогостоящей квартирой). Как сказано в НК РФ, при подаче такого искового заявления пошлина составляет для физических лиц 100 руб., для организаций — 2 тыс. руб. Этой же позиции придерживается и Минфин РФ (Письмо от 29.12.2008 г. № 03-05-06-03/50). На практике иски проходят с обоими видами пошлин. Даже если судья решит, что расчеты сделаны неверно, то предложит устранить недостатки, то есть доплатить (это сделать легче, чем вернуть переплаченные деньги).

Куда подавать иск?

К исковому заявлению необходимо приложить копии следующих документов: инвестиционный договор (договор участия в долевом строительстве); все квитанции, платежки, которые подтверждают, что вы полностью выполнили свои обязательства по договору; документы БТИ и т. д. Все бумаги оформляют в нескольких экземплярах — по числу участвующих в деле лиц.

Исковое заявление в суд по общему правилу подают по месту нахождения объекта, но согласно практике Верховного суда РФ возможна и подача по месту жительства гражданина или по месту нахождения ответчика. Судья в течение пяти дней со дня поступления заявления обязан рассмотреть вопрос о его принятии к производству в суде.

После принятия заявления необходимо подготовить ряд судебных запросов, например, об истребовании документов БТИ, протокола распределения квартир, документов из администрации и др. На практике вопрос с признанием права собственности решается не на одном, а на нескольких заседаниях. Ваша задача — доказать суду, что дом построен, объект (квартира) существует, вы свои договорные обязательства выполнили в полном объеме.

Положительных судебных решений по данной категории дел уже очень много.

Если вы оформляли покупку по предварительному договору…

Существует достаточно большая группа покупателей, которые не заключали договоры о долевом участии в строительстве, а покупали квартиру по предварительному договору.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ предварительным договором предусматривается только одна обязанность для сторон — заключить в будущем основной договор (например, купли-продажи квартиры). Но многие застройщики умудряются истребовать с покупателей стоимость будущего жилья, хотя никаких денежных расчетов на основании предварительного договора быть не должно! Проходит время, основной договор так и не заключен, дом построен, а покупатель не может оформить право собственности на квартиру.

В этом случае также можно обратиться в суд и требовать понуждение к заключению основного договора. Эта возможность вытекает из п. 4 ст. 445 ГК РФ. Важно, чтобы в предварительном договоре был указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора. Не пропустите сроки, так как в соответствии с законом «обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор».

Даже если вы пропустили сроки, не отчаивайтесь. В последнее время в судах рассматривают дела, суть которых в том, чтобы признать предварительный договор притворной сделкой.

Судебное решение на руках. Что дальше?

Предположим, судья выносит положительное решение, то есть за вами признают право собственности на квартиру. Ваш следующий шаг — это регистрация права собственности. Для этого необходимо предоставить в регистрационную службу:

• кадастровый паспорт (заказываете в органах БТИ);
• судебное решение;
• квитанцию об оплате государственной пошлины (500 руб. для физических лиц).

Через месяц после того, как все документы сданы в регистрационную службу, можно получить свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Чем регистрация квартиры на основании судебного решения отличается от обычной? Пожалуй, разница только в том, что в свидетельстве о праве собственности (в графе «Документы — основание») будет записано ваше судебное решение. У тех же, кто дождется регистрации без суда, будут вписаны реквизиты договора.

Не стоит бояться обращения в суд с исковым заявлением, такая регистрация никак не скажется на получении имущественного налогового вычета, прописке, записи в школу или детский сад. В среднем получение права собственности через суд занимает от двух до четырех месяцев, а регистрации через застройщика можно ждать годами.

Саглар Адьянова

Дата публикации: 13:22 13 ноября 2009

Источник: bpn.ru