Вопрос-ответ. Участок не используется по назначению. Отберут ли землю?

На вопросы читателей журнала отвечает юрист Алексей Абрамов.

— Я получила в наследство земельный пай, имею свидетельство о праве на наследство от 17 июля 2006 г., объект права — земельный участок (категория — земли сельскохозяйственного назначения). Участок выделен из общего поля бывшего колхоза, имеется свидетельство о государственной регистрации права от 26 февраля 2009 г. По всем вышеуказанным документам я являюсь собственником пожизненного наследуемого владения. Но, по словам начальника регистрационной палаты, участок автоматически отойдет государству, если не использовать его в течение трех лет. Если это так, то от какой даты идет отсчет срока? Прошу вас дать разъяснения по данному вопросу.

— Вы не можете быть «собственником пожизненного наследуемого владения», так как собственность на землю — это одно, а пожизненное наследуемое владение землей — совсем другое вещное право.

По всей видимости, участок находится у вас в пожизненном наследуемом владении. В соответствии со ст. 45 Земельного кодекса РФ принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения на земельный участок возможно при неиспользовании земли, предназначенной для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в течение трех лет. Но в этот период не включается время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или иных форс-мажорных обстоятельств.

Прекращение прав на землю не происходит автоматически. Вначале выносят предупреждение с наложением административного штрафа в размере от 500 до 1000 руб. (ст. 8.8 КОАП РФ). Если и после предупреждения участок не будет использоваться в соответствии с целевым назначением, то органы власти направят материалы дела в суд, где должен решаться вопрос о принудительном прекращении права пожизненного наследуемого владения землей. Все вышесказанное касается в равной мере тех граждан, которые владеют землей на праве постоянного (бессрочного) пользования. Надо отметить, что принудительное изъятие участка возможно также и у его собственника.

Что касается даты, с которой начинается отсчет времени неиспользования земли, то здесь можно сказать следующее. Участок достался вам в наследство. В соответствии с Гражданским кодексом РФ наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия (независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследуемое имущество). Днем открытия наследства считается дата смерти наследодателя.

— Я москвич, проживаю в трехкомнатной квартире в пятиэтажной хрущевке. Квартира приватизирована, собственников трое — я, моя сестра и мать. Общая площадь — 60,9 кв. м, жилая — 44,4 кв. м. Прописаны пять человек: я, мой несовершеннолетний сын, а также сестра с несовершеннолетней дочерью и наша мать. Моя жена прописана в другом районе Москвы, где она является собственником части приватизированной квартиры. Муж сестры также имеет квартиру в собственности. Учитывая вышеизложенное, поясните, пожалуйста, можем ли мы рассчитывать на какое-либо улучшение жилищных условий вообще и при переселении в ходе сноса пятиэтажек в частности?

— При переселении из сносимых пятиэтажек собственник (то есть владелец приватизированной квартиры) получает по выбору равноценное возмещение в денежной или натуральной форме. Размер возмещения (компенсация) либо выкупной цены определяется соглашением сторон на основе независимой оценки. Поэтому если вы сейчас занимаете трехкомнатную квартиру, то взамен вы получите такую же трешку (если соглашаетесь на возмещение в натуральной форме). Вместо жилого помещения вы можете также получить деньги (в размере стоимости квартиры).

Улучшение жилищных условий при переселении предусмотрено лишь для тех, кто состоит на жилищном учете. Учетная норма составляет 10 кв. м на каждого прописанного в жилом помещении. У вас в наличии 60,9 кв. м на пять человек. Таким образом, вы в льготную категорию не попадаете. Кроме того, при постановке на учет принимают во внимание и площадь жилых помещений, в отношении которых граждане имеют право пользования.

— Мои мама и отец приватизировали квартиру в 1990-х гг. в равных долях. Уже год, как отец умер. Мама оформила наследство на себя два месяца назад. Сейчас она хочет продать квартиру и переехать ближе к родственникам. Будет ли она оплачивать налог при продаже и в каком объеме?

— Исходя из вышеизложенного, половиной доли ваша мама владеет уже более трех лет и унаследованной — два месяца. К сожалению, Налоговый кодекс не содержит специальных положений на этот счет. Если руководствоваться разъяснениями различных финансовых ведомств, то ситуация выглядит следующим образом. Размер имущественного налогового вычета при продаже зависит от времени нахождения имущества в собственности.

Если доли в продаваемой квартире находились в собственности более трех лет, то налогоплательщикам в установленном порядке может быть предоставлен имущественный налоговый вычет в сумме дохода, полученного от продажи квартиры, пропорционально их долям. В отношении же недвижимости, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в сумме дохода от продажи квартиры пропорционально его доле, но не превышающий 1 млн руб. (Письмо Минфина РФ от 19 мая 2008 г. № 03-04-05-01/166, Письмо Минфина России от 20.06.2007 г. № 03-04-05-01/198 и т. д.).

Например, квартиру будут продавать за 3 млн руб. От половины этой суммы ваша мама платить НДФЛ не будет, так как была собственником доли более трех лет. А с той доли, которую она унаследовала (то есть оставшиеся 1,5 млн руб.), предоставляется имущественный вычет в 1 млн руб. Остается 500 тыс. руб. С этой суммы нужно будет заплатить 13% НДФЛ в размере 65 тыс. руб.

Если ваша мама не станет продавать квартиру сейчас, а подождет еще два года, то оплачивать НДФЛ не придется.

— Мы с мужем купили жилье в новостройке по договору уступки права требования. Платила за квартиру я, и все документы оформлены также на меня. Пока дом еще недостроен, могу ли я без согласия мужа переоформить недвижимость на своих родителей?

— В соответствии с Семейным кодексом РФ нотариальное согласие супруга необходимо для совершения сделки по распоряжению недвижимостью (как и других сделок, требующих нотариального удостоверения или регистрации). Если строительство дома ведется в рамках закона об участии в долевом строительстве, уступка права требует государственной регистрации, а значит, вам необходимо получить согласие мужа. Следует иметь в виду, что, даже если вы совершите сделку без согласия супруга, он вправе оспорить ее в суде. И тогда доказать, что за квартиру были внесены именно ваши, а не общие, семейные деньги, будет непросто.

Дата публикации: 13:32 09 ноября 2009

Источник: bpn.ru