Арендные ставки на европейские офисы стабилизировались

В III квартале 2009 года максимальные базовые ставки аренды на большинстве европейских рынков офисной недвижимости стабилизировались. Их индекс снизился всего на 0,8% за квартал. Тем не менее, максимальные базовые ставки аренды по всей Европе сегодня на 16% ниже уровня аналогичного периода прошлого года. Такое резкое падение арендных ставок ранее не фиксировалось, говорится в обзоре компании Jones Lang LaSalle.

По данным компании, ставки продолжали падать в Дублине (-11,1%), Мадриде (-6,3%), Праге (-4,5%) и Барселоне (-4,4%). Однако они оставались на уровне II квартала на 16 рынках, включая Лондон и Париж.

После кратковременного восстановления во II квартале, когда общий объем арендованных площадей в Европе вырос на 19% после слабых показателей рынка в I квартале, тенденция к росту не продолжилась, и объем арендованных площадей с июля по сентябрь составил чуть менее 2,2 млн кв. м. По сравнению с первыми тремя кварталами 2008 года спрос на офисную недвижимость в Европе упал на 34%, и сегодня этот показатель на 30% ниже среднего показателя за пять лет. Стабилизация спроса наблюдается на некоторых рынках, где был зафиксирован рост объема арендованных площадей в III квартале. Среди них такие крупные города как Милан (+75%), Лондон (+64%), и Москва (+17%). Однако другие основные рынки, в частности Париж и Стокгольм, продолжали демонстрировать спад. Строительная активность продолжает падать, и объем новых площадей в ближайшие годы будет снижаться. Тем не менее, проекты, которые были начаты до рецессии, продолжают выходить на рынок; за первые три квартала года было завершено около 5,6 млн кв. м, говорится в исследовании.

По оценкам экспертов, ввод новых проектов и снижение спроса продолжают увеличивать долю вакантных площадей. Этот показатель вырос на 50 базисных пунктов (б.п.) со II квартала и составил 9,7% в III квартале. Высокая доля вакантных площадей особенно заметна в Центральной и Восточной Европе, где она увеличилась на 1 000 б.п. за последние 12 месяцев и составила 15,6% - самый высокий показатель за время ведения исследования. Этот переизбыток площадей отчасти является следствием рыночного спада в Москве, однако в Будапеште, Праге и Варшаве тоже отмечается существенный рост вакантных площадей. В Западной Европе, где доля вакантных площадей увеличилась на 200 б.п. за год и составила 9,2%, тоже наблюдается дисбаланс спроса и предложения. Значительный объем завершенных площадей и низкий спрос привели к отрицательному поглощению (более, чем полмиллиона кв. м) впервые с 2003 года. Самый значительный рост вакантных площадей за квартал был зафиксирован в Амстердаме (+170 б.п., до 14,6%), Варшаве (+140 б.п., до 7,1%), и в Барселоне, Гааге, Москве и Будапеште (+110 б.п.). Доля вакантных площадей в Европе находится в диапазоне от 21,8% в Дублине до 4,1% в Люксембурге, подсчитали в компании.

«Несмотря на снижение темпов строительства, в целом в Европе уровень предложения достаточно высок. До конца года на рынок выйдет 2,5 миллиона кв. м площадей, одна треть которых придется на Центральную и Восточную Европу, в частности, на Москву. Учитывая слабый спрос в перспективе, ожидается, что доля вакантных площадей будет расти, и значительные объемы площадей в субаренду будут способствовать снижению арендных ставок», - комментирует Крис Стейвли, глава межрегионального отдела компании Jones Lang LaSalle.

По словам Владимира Пантюшина, директора по России и СНГ отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, московский офисный рынок продемонстрировал одну из самых глубоких коррекций среди европейских городов: максимальные арендные ставки снизились втрое, а доля незанятых площадей выросла более чем вдвое. «Однако в последнем квартале в Москве тоже наблюдалась стабилизация. Хотя часть активности арендаторов перенеслась из предыдущих периодов, все же оживление рынка очевидно. Тот факт, что ставки аренды и доля незанятых площадей перестали резко изменяться должен способствовать повышению уверенности арендаторов, и мы ожидаем продолжения периода стабильности в ближайшие месяцы», - заключил эксперт.