Татьяна Герасименко: "Населению нужны жилищные кооперативы"

Руководитель агентства недвижимости из Санкт-Петербурга убеждена: чтобы повысить доступность жилья, нужно развивать не только ипотеку, но и кооперацию. По оценке аналитиков, внедрения одной классической ипотеки не достаточно для того, чтобы решить квартирный вопрос всех россиян. Этой точки зрения придерживается и Татьяна Герасименко, генеральный директор АН "Ареал", председатель правления КПКГ "Невский Терем".

- Авторы нацпроекта "Доступное жилье" в качестве основного инструмента его реализации выбрали ипотечное жилищное кредитование, что весьма логично и предсказуемо - весь цивилизованный мир решает жилищный вопрос именно этим путем. Как вы оцениваете сегодняшний уровень развития российского жилищного кредитования?

- Российская ипотека планомерно развивается: в 2006 году подъем рынка ипотеки планируется до уровня $2 млрд, а к 2010 году объемы кредитования предполагается увеличить в 30 раз. То есть 70% российского жилья будет приобретаться в кредит. Но есть и другая сторона медали. Формально с 2005 года ипотекой занимаются 250 банков, работающих на территории страны. Вместе с тем половину всех жилищных кредитов выдали пять ведущих банков.

Еще несколько цифр. В 2004 году в Санкт-Петербурге выдали 1700 кредитов, в 2005-м - 4500 кредитов, в 2006 году этот показатель планируют увеличить до 8000. На первый взгляд показатели прироста весьма впечатляют. Но в Питере - пять миллионов жителей, из них 800 тысяч проживают в коммунальных квартирах, которые фактически должны подлежать расселению. Есть и другая статистика: каждая вторая санкт-петербургская семья нуждается в улучшении жилья. На одном из съездов МАИФ операторы кредитно-финансового рынка говорили о том, что из-за высокой стоимости ресурса и отсутствия длинных денег ипотека является наиболее сложным и при этом наименее доходным видом кредитования. На сегодняшний день населению предлагают банковскую ипотеку под 10-18% годовых, тогда как в Европе и США кредиты по ставкам 3-4% годовых считаются дорогостоящими - и это при более высоком уровне заработной платы. В прошлом году среднедушевой ежемесячный доход россиян составлял 8,5 тысячи рублей (примерно $300), при этом цена 1 квадратного метра составляет от $1000 и выше. Понятно, что для многих граждан покупка квартиры оказывается нереальной. Цены на жилье растут на 20-40% в год, в то время как темпы роста доходов населения существенно отстают от этих показателей. Кардинально снижать процентную ставку по ипотеке не позволяет инфляция.

- То есть у населения должна быть возможность использовать не только ипотеку, но и другие виды покупки жилья в рассрочку?

- Совершенно верно. На сегодняшний день многие нуждаются не в дорогостоящих банковских кредитах, а в дешевых ссудах. Весь мир делал жилье доступным не только с помощью ипотеки, но и посредством жилищной кооперации. По сравнению с банковской ипотекой эта система, во-первых, более мобильна, во-вторых, более приспособлена к нашим сегодняшним реалиям. Правда, при этом она требует и гораздо более высокой ответственности и культуры граждан. Но кооперация является наиболее дешевым вариантом решения квартирного вопроса граждан - а сегодня это самый важный фактор. Если банковскую ипотеку могут себе позволить 10% населения, то рассрочка от жилищных кооперативов - это вариант, который подходит гораздо более широким слоям населения. Статистика нашего кооператива говорит о том, что приобретать жилье, вступая в кооператив, могут граждане с ежемесячным доходом в 5-7 тысяч рублей.

Голландия, Чехия, Словакия и многие другие страны давно и успешно заселяют своих граждан в новые апартаменты при помощи жилищно-накопительных кооперативов. Схема их работы очень проста и похожа на систему касс взаимопомощи: люди, расплачиваясь за квартиры, дают в долг свои средства, чтобы новые пайщики могли выкупить желаемое жилье. Но мировая практика такова, что жилищную кооперацию поддерживает государство. Плюсов у такой схемы множество: стоимость квартиры увеличивается всего на 2-3% в год, стоимость жилья остается фиксированной, ежемесячный платеж сопоставим с арендной платой за квартиру. Участие в жилищном кооперативе не требует справок, поручителей, андеррайтинга, здесь также нет ограничений по гражданству, возрасту и величине первого взноса. Лучшей гарантией платежеспособности заемщика, позволяющей обходиться без процедуры андеррайтинга, является период накопления пая.

Кстати, многие санкт-петербуржцы не вступают в ипотеку именно потому, что не могут пройти андеррайтинг. А ведь фактически эта процедура не дает банку никаких дополнительных гарантий. Так что, по мнению экспертов, хватило бы одной анкеты. Но все дело в том, что банки не умеют, да и не должны уметь работать с недвижимостью. По сути, для чего проводить андеррайтинг, если фактически обеспечением ипотеки является приобретаемый в кредит объект недвижимости? Тем более что часть ее стоимости заемщик оплатил при покупке.

Вообще, нужно сказать, что банки, работающие на территории России, до сих пытаются дублировать работу риэлторских агентств, и во многом именно этот фактор является препятствием для активного развития жилищного кредитования. Банки включают в штат советников и экспертов по вопросам, которые находятся в компетенции исключительно операторов рынка недвижимости. Понятно, что сотрудник банка будет выполнять этот объем работы менее профессионально, чем специалисты риэлторских компаний, каждая из которых держит руку на пульсе рынка гораздо более удачно, нежели банк, и в отличие от него работает с клиентами - продавцами и покупателями объектов недвижимости - повседневно. Безусловно, банк имеет возможность оценить и проанализировать ситуацию, складывающуюся в реальном секторе экономики. Но его анализ и оценка ситуации будут носить сугубо опосредованный характер - это взгляд сквозь призму своих профессиональных интересов. Доказано, что люди, на первом этапе получившие консультации и помощь в сборе документов от риэлторских компаний, чаще преодолевают барьеры и получают кредит. Несмотря на улучшение законодательства в пользу заимодавца (Жилищный кодекс, Закон "Об ипотеке"), кредиторы опасаются невозвратов кредитов. Риэлторская компания грамотнее банка справляется с продажей жилья неплательщика - в результате непогашенную часть долга возвращают кредитору, а на остаток средств приобретают альтернативное жилье заемщику, столкнувшемуся с ситуацией собственного дефолта. Зачем банкам взваливать на себя груз чужой профессиональной деятельности? Форма поручительства агентства недвижимости, жилищного кооператива может быть достаточной гарантией, чтобы "сработать" лучше андеррайтинга. Задача банков работать с деньгами, задача риэлторов - работать с недвижимостью. В Санкт-Петербурге есть весьма показательная статистика: из тех, кто обращается в банк за ипотекой напрямую, минуя ипотечных брокеров, кредит получают лишь 12,5%. В то же время из тех, кто изначально обращается за помощью к ипотечному брокеру, заем получают 87,5%. Партнерство с риэлторами в любом случае упрощает банку процедуру взаимодействия с клиентами. Так что за альянсом банкиров и риэлторов - будущее.

- Вернемся к вопросу жилищной кооперации. Ни для кого не секрет, что на сегодняшний день вопрос о ее дальнейшем развитии в России пока остается открытым.

- Да. Новое законодательство практически приостановило развитие этого направления. В Жилищном кодексе сказано о том, что ЖСК - это обязательно пайщики одного дома, а количество квартир в нем строго совпадает с количеством пайщиков.

Лично у меня этот пункт вызывает множество вопросов. А почему не домики с участками или квартиры в разных домах? Весьма удачный опыт работы российских кооперативов в рамках программы "Строим вместе" и МФЖК уже доказал силу кооперации. В 60 регионах работают 100 кооперативов. 100 тысяч человек без банковских и бюджетных средств получили в рассрочку 9 тысяч объектов недвижимости. Есть и еще один очень важный момент: развитие кооперации может способствовать сокращению очередей на жилье. Об этом говорит статистика работы нашего кооператива: за счет низкой процентной ставки многие из очередников решили свои жилищные проблемы при вступлении в кооператив.

- Какой выход из сложившейся ситуации видите вы?

- Для того чтобы исправить ситуацию, потребуется серьезное улучшение законодательства, регулирующего работу жилищных кооперативов в любой правовой форме (Жилищный кодекс, 215-ФЗ, 214-ФЗ, 117-ФЗ). Нужны и льготные налоговые режимы, и удешевление затрат при оформлении жилья в рассрочку. Небанковская ипотека через ЖК в России более перспективна - не отрицая ее соединения с банковской и независимо от банковской. На сегодняшний день имеет смысл поддерживать и расширять любые формы ссудно-сберегательных организаций, где будут возможны целевые накопления граждан. В идеале от государства жилищные кооперативы должны получить помощь в виде долгосрочных кредитов - как банковских, так и государственных. Разумно было бы использовать часть средств стабилизационного фонда. Вспомним, что в СССР Сбербанк выделял кооперативам кредиты всего под 0,5% годовых.

- В то время были свои сложности?

- Да. Число желающих вступить в жилищные кооперативы достигало столь высоких показателей, что приходилось вводить ограничения. Но кооперативы строили жилье и благополучно возвращали заемные средства.

На сегодняшний день кооперативы не смогут выжить без кредитования. Сейчас мы оформляем закладные, которые будут отданы банку, а на заемные средства будут приобретаться квартиры пайщикам. Безусловно, для пайщиков этот ресурс будет уже более дорогостоящим (до вступления в действие ФЗ 215 стоимость рассрочки от нашего кооператива укладывалась в рамки 3-4% годовых). И тем не менее даже если банк выдаст кооперативу "дорогие деньги", они будут разбавлены беспроцентными накоплениями ЖСК, что облегчает нагрузку по выплатам пайщику (по нашей оценке, средняя стоимость таких средств составит не более 6%).

- Татьяна Викторовна, и, наконец, последний вопрос: рост доступности жилья сделает еще более ощутимой проблему дефицита квартир.

- Безусловно. Пока жилищное строительство не может вернуть ни темпов, ни объемов 1980-х годов, вместе с тем рыночная стоимость 1 кв. м российского жилья приближается к мировым показателям.

Уже сейчас на рынке практически нечего покупать. В Питере очень распространенной является ситуация, когда заемщики получают положительное решение кредитного комитета, после чего пытаются самостоятельно подобрать нужный объект и едва ли не со слезами на глазах приходят к риэлторам, констатируя, что не могут ничего купить. В свою очередь, риэлторские агентства стремятся выстроить свою работу так, чтобы к дате, на которую запланировано получение кредита, вариант был уже найден - для этого налаживаются взаимоотношения с продавцами. Ведь собственники жилья, конечно, не так, как раньше, но все еще не заинтересованы в совершении ипотечных сделок. Во-первых, они не стремятся показывать истинную рыночную сумму сделки. Во-вторых, спрос на жилье сейчас настолько высок, а цены растут так быстро, что порой собственник попросту не видит смысла в том, чтобы дожидаться совершения ипотечной сделки.

Фактически каждый новый день сулит ему дополнительный доход с продажи квартиры, и в итоге в какой-то момент сумма сделки становится столь весомой, что продавец реализует объект, не дожидаясь запланированной ипотечной сделки. Пока колоссально высокий спрос все еще ведет к отказу от ипотечных сделок.

Для всех очевидно, что на сегодняшний день следует стимулировать не только сегмент спроса, но и сегмент предложения. При условии доступных ставок в банковских средствах нуждаются не только кооперативы, о чем было сказано выше. По нашей оценке, займы со ставками, скажем, в 12% годовых охотно использовали бы и строительные компании, и промышленники - производители строительных материалов, что в конечном итоге способствовало бы росту предложений на рынке строящегося жилья.

Дата публикации: 13:03 12 июля 2006