Бизнес-центры строятся с нуля

Новостройки среди бизнес-центров Санкт-Петербурга до последнего времени были явлением крайне редким: девелоперы шли по пути перепрофилирования в офисы жилых и промышленных зданий. Этот год должен внести коррективы в картину рынка.

Количество бизнес-центров-новостроек перевалило за десять. Причем среди них практически нет объектов эконом-класса — они позиционируются как офисные центры классов А и В+. По словам генерального директора ЦРП Петербургская недвижимость» Ильи Еременко, тенденция нового строительства на офисном рынке прослеживается на протяжении последних двух лет. Это связано с целым рядом факторов, в числе которых — выход на рынок коммерческой недвижимости жилищных строителей, а также сокращение количества объектов, которые могут быть реконструированы под бизнес-центры. Среди «новостроек» — бизнес-центры класса А «Австрийский бизнес-центр» и «Веда-хауз», а также значительное количество объектов класса В, в частности «Лидер» и Lidval Hall. С наблюдениями господина Еременко согласен и директор департамента офисной недвижимости компании «Бекар-консалтинг» Алексей Чижов. «Количество объектов в интересных местах все меньше, глубинная реконструкция часто не дешевле, чем новое строительство, в то же время наметилась тенденция выхода бизнес-центров классов А и В за пределы исторического центра, туда, где есть свободные участки, меньше градостроительных ограничений», — отмечает господин Чижов.

Действительно, бизнес-центры класса А появляются не только на Выборгской и Петроградской набережных — проекты новых офисных высоток есть даже в районе Старой деревни. Например, башня с рабочим названием «Екатерина Великая» должна расположиться на углу улицы Оптиков и Мебельного проезда. Инициатор этого проекта — «Арсенал-недвижимость». Общий объем инвестиций в него составит ?33 млн, общая офисная площадь — 30 тыс. кв. м. Первую очередь инвестор намерен сдать в эксплуатацию в 2008 году. Одновременно по соседству должен открыться офисно-торговый проект «Атлантик-Сити».

Застройщик и инвестор ООО «Атлантик» приобрело участок площадью 4,6 га между улицами Беговой, Савушкина, Туристской и Приморским проспектом в 2004 году на торгах по «короткому» пакету за $4 млн. Архитектурный проект выполнен мастерской «Студия-17» Святослава Гайковича и уже согласован в инстанциях. Многофункциональный комплекс «Атлантик-Сити» будет поделен на три зоны, соединенные галереей: торговую, развлекательную и бизнесцентр. Площадь бизнес-центра, который займет 30-этажную башню, — 53 тыс. кв. м. На 28-м этаже откроется панорамный ресторан с видом на акваторию Финского залива. Затраты на проект оцениваются в $80 млн. Инвесторы находят все больше плюсов в строительстве бизнес-центров с нуля. «Старые объекты в центре города, как правило, охраняются КГИОПом, все работы нужно согласовывать, а это длительный и взяткоемкий процесс. Кроме того, у любого „вторичного" объекта есть и юридическая, и функциональная „история", и это не всегда положительно влияет на имидж нового объекта. Арендаторы могут впасть в ступор, узнав о том, что в здании бизнес-центра находилась, например, инфекционная больница», — отмечает директор УК «Респект» Елена Крамская, управляющая одноименным бизнес-центром-новостройкой.

Как отмечают в ЦРП «Петербургская недвижимость, уровень арендных ставок в новых бизнес-центрах класса В составляет 20-30 у. е. за квадратный метр в месяц, в объектах класса В+ — 30-45 у. е. за квадратный метр в месяц. «Большинство офисных новостроек позиционируются по классу В+», — отмечает Илья Еременко. При этом Алексей Чижов подчеркивает, что, хотя четкого различия между арендными ставками в бизнес-центрах-«одноклассниках», созданных в результате реконструкции или нового строительства, не прослеживается, объекты, построенные с нуля, выходят на рынок с арендными ставками по верхней границе диапазона. Кроме того, такие бизнес-центры соответствуют требованиям арендаторов, которым нужны более просторные офисы.

Например, по данным ЦРП «Петербургская недвижимость», доля арендаторов, претендующих на площади более 500 кв. м, в структуре спроса составила в 2006 году 17%. Самым показательным в этом смысле можно считать пример компании «Рексофт», арендовавшей в начале 2006 года все офисные площади (2640 кв. м) нового бизнес-центра Cerean.

Часть новых бизнес-центров не выходит на рынок аренды как целое здание, поскольку распродается «на корню». По словам экспертов, офисы покупают как юридические, так и частные лица, которые затем могут превратиться в офисных рантье. На таких рантье, по данным «Петербургской недвижимости», по некоторым проектам приходится до 30% сделок. Как правило, они покупают небольшие офисы по 50-100 кв. м. Правда, есть и корпоративные рантье большего масштаба. Компания «Адвекс-траст», например, выкупила часть офисных площадей в бизнес-центре, возведенном СК «Возрождение Петербурга» на Шпалерной улице, превратив их в мини-бизнес-центр «Сфера».

К числу успешных примеров в сегменте продажи офисов в бизнес-центрах следует отнести бизнес-центр Lidval Hall (Петропавловская улица, 4, застройщик -группа компаний «Развитие»), построенный с нуля на участке 515 кв. м и сданный в эксплуатацию в апреле 2006 года. К концу строительства все площади в нем были распроданы по договорам долевого участия.

Общая площадь семиэтажного здания (плюс мансарда) — 3336 кв. м, полезная - 2512 кв. м. Офисное здание претендует на класс В+. Поданным ЦРП «Петербургская недвижимость», занимавшегося броке-риджем объекта, стоимость квадратного метра в бизнес-центре выросла за время строительства с $1700 до 4500 у. е.

По мнению Ильи Еременко, переход владельцев от сдачи помещений в аренду к распродаже офисов на этапе строительства объясняется выходом на офисный рынок новых игроков—девелоперов из сегмента жилищного строительства. «Не располагая „длинными" деньгами, они стремятся к коротким срокам окупаемости», — поясняет эксперт. «Доходность бизнес-центров, реализуемых по принципу „долевого строительства", сравнима с доходностью рынка жилья, — отмечает Алексей Чижов, — однако для офисного рынка это шаг назад». По словам господина Чижова, эта тенденция, ранее не характерная для Петербурга, распространена в регионах, но и там распродажа бизнес-центров понемногу идет на спад.

Дело в том, что после ввода таких объектов в эксплуатацию неизбежно встает вопрос управления конгломератом собственников. «Собственникам разного размера площадей и зачастую разного уровня бизнеса трудно договориться, например, о единых тарифах на эксплуатационные услуги», — отмечает Александр Гришин, гендиректор компании «ВМБ-траст». Поэтому теперь игрокам офисного рынка придется какое-то время посвятить выработке новых форм управления объектами, построенными с нуля. Для управления бизнес-центром Lidval Hall, например, создано некоммерческое партнерство «Товарищество собственников помещений „Лидваль Холл"» (ТСП). После того как здание начнет заселяться, члены ТСП выберут, как эффективнее эксплуатировать объект: нанять внешнюю управляющую компанию или заключать отдельные договоры со специализированными фирмами на различные виды работ под контролем ТСП.

Дата публикации: 19:35 21 июня 2006

Источник: bpn.ru